袋小路の低層レジデンス――外交官が見た「10メートル」の距離

「だめでした。見送りになりました」

付き合いの長い業者から、力の抜けた声が受話器越しに届いた。営業担当と共同仲介で進めていた案件だ。半月前には「これは行ける」と、担当がやや得意げに語っていた物件だけに、急転直下という印象だった。

一等地の低層レジデンス

物件自体は、正直なところ魅力的だった。都心の一等地、各国の大使館が点在する閑静なエリアに建つ低層のRC造共同住宅。築30年超ではあるが、十分な敷地を持ち、延床もゆとりがある。総戸数はごくわずか。エレベーター付き、オートロック完備。1階にはテナントが入り、上層階はオーナーが自己利用している。複数路線が徒歩圏にあり、利便性も申し分ない。

用途地域は中高層住居専用地域、容積率300%。建ぺい率60%で、土地のポテンシャルを考えれば再建築の自由度も十分にある。所有権、検査済証あり、境界確認済み。売主はリースバックを希望しており、引渡し条件に多少の交渉余地はあったが、それも含めて話がまとまる方向で進んでいた。

一棟まるごと保有する実需と収益のハイブリッド。この手の物件が未公開で出てくること自体が稀であり、私たちも期待していた。

「逃げ道がない」という判断

見送りの理由を聞いて、しばらく言葉が出なかった。

顧客は在京の大使館関係者だった。検討は順調に進んでいたが、最終段階で一つの条件が浮上する。物件の前面道路が、幅員4メートルほどの行き止まりだったのだ。表通りまでの距離はわずか10メートル程度。一般的な感覚であれば、まったく問題にならない。

しかし、顧客の結論は明確だった。「行き止まりでは逃げ道がない」。

セキュリティ上の懸念だという。何かあったときに、車両の転回すらままならない袋小路では退避に支障をきたす。詳細は語られなかった。すべては謎のままだ。

収益物件として保有するつもりだったのか、自ら居住するつもりだったのかも判然としない。ただ一つ確かなのは、外交という職務に付随する独自のリスク評価基準が存在し、それは不動産の立地選定にまで及ぶということだ。

価格でも、築年数でも、権利関係でもない。前面道路の形状という、我々仲介が通常は「建築基準法第43条の接道義務を満たしているか」程度にしか見ないファクターが、この案件の命運を分けた。

仲の良い業者は電話の最後にこう漏らした。「やっぱり外交関係者ともなると、我々には理解できない、外せない条件があるのでしょうね」。まったく同感である。別の案件でも、交通利便性と眺望を備えた超高層タワーが外交コミュニティの視点から「孤島」と見送られたケースがある（「港区の「中心」が、必ずしも世界の中心ではない理由」）。

この案件から得られる判断軸

• 「誰が住むか」で優先順位は変わる — 同じ物件でも、居住者の属性によって致命的な欠点になりうる要素がある。仲介として、買主のバックグラウンドに応じたリスク感度の違いを想定しておく必要がある
• 前面道路は「接道」だけで見ない — 建築基準法第43条は、建築物の敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接することを義務づけている。しかし接道義務を満たしていても、実際の利用場面で機能しない道路条件は存在する。同法施行令第144条の4は袋路状道路（行き止まり道路）について延長35メートル以下等の基準や自動車の転回広場の設置を定めているが、これはあくまで道路位置指定の最低基準であり、セキュリティや日常利便性の評価とは別の話だ。袋小路、段差、勾配、車両の転回可否まで含めて評価すべきである
• セキュリティは立地の上位概念になりうる — 一等地であっても、退避経路や周辺の見通しといったセキュリティ要件を満たさなければ選ばれない層がいる。富裕層・外交関係者向けの提案では、この視点が不可欠である
• 見送りの理由は価格とは限らない — 高額物件の破談というと金額面の折り合いを想像しがちだが、非価格要因で見送られるケースは少なくない。顧客が口にしない条件、口にしにくい条件をどう拾うかが仲介の腕の見せどころだ

本記事は実話をもとに、個人・物件が特定されないよう加工しています。 当社は在庫を持たない仲介として、お客様と一緒に「あえて見送る」判断もお伝えしています。