開発用地・更地の未公開物件

数億円〜数十億円規模の都心開発素地

港区・渋谷区の都心一等地に、新築開発や建替えを前提とした土地が未公開で流通しています。

こうした土地の売主は、相続・事業再編・資産組替えなど、それぞれの事情を抱えています。共通しているのは「静かに、確実に売りたい」という意向です。近隣やテナントに売却意向を知られたくない、見知らぬ業者からの接触は避けたい——高額な土地ほどこの傾向は強まり、レインズ（宅建業者間の物件情報ネットワーク）にも掲載されないまま、限られたルートで情報が流通します。

開発用地の評価は、現況ではなく「何が建てられるか」で決まります。用途地域・容積率・建ぺい率・高度地区・日影規制・地区計画——これらの公法規制の組み合わせが、建替え後に実現可能な延床面積と用途を規定し、土地の価値を決定づけます。

当社が取り扱ってきた複数の開発用地から、このカテゴリの特徴を解説します。

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開発用地に見られる3つの類型

類型1：暫定利用地（駐車場・資材置場等）

既存建物が解体済みで、月極駐車場やコインパーキング、資材置場等として暫定的に利用されている土地です。開発用地のなかでは最も取得しやすい形態といえます。

この類型に共通する特徴は以下の通りです。

• 建物解体が不要で、取得後すぐに設計・建築確認に移行できる
• 確定測量図が取得済で境界確定が完了している物件が多い
• 暫定利用による賃貸収入があるため、売主が急いでいないケースもある
• 地区計画が定められているエリアでは、建築物の用途や形態に追加の制約を受ける
• 前面道路幅員による容積率制限で、指定容積率を下回る場合がある

更地であるがゆえに解体費用を織り込む必要がない一方、旧建物の基礎杭や受水槽といった地中埋設物が残存している可能性があり、取引前の地歴調査や地中障害物に関する売主告知が重要な判断材料となります。

類型2：古家付き土地

既存建物が残存しているものの、建物の経済的価値はほぼゼロと評価され、実質的に土地値で取引される物件です。買主は解体を前提に取得します。

この類型の特徴は以下の通りです。

• 築30年超の木造・鉄骨造・RC造の建物が現存し、老朽化が進行している
• 建物は住居・店舗・共同住宅等の用途で使用されていた（または現在も使用中の）ケースがある
• 賃借人が残存する物件では、退去完了を引渡し条件とする交渉が必要
• 検査済証が未取得の物件が含まれ、既存建物のまま活用する選択肢が限られる場合がある
• セットバック（道路境界線後退）が必要な立地では、有効宅地面積が公簿面積より目減りする

古家付き土地の価格評価では、解体費用の見積りが重要な交渉材料となります。RC造やSRC造の解体は木造の数倍のコストがかかり、アスベスト含有建材の除去費用が加わる場合もあります。その分を売買価格から控除する交渉が一般的です。

また、賃借人が残存する物件では、退去完了までのスケジュールと、遅延時の取扱いが売買契約上の重要論点となります。普通借家契約の場合は立退き交渉が長期化するリスクがあり、取引全体のスケジュールに影響します。

類型3：複数棟一括（バルク）

複数筆の土地に複数棟の建物が存在する、まとまった規模の開発素地です。個別に売却するより一括（バルク）で取引することで、買主に大規模開発の自由度を提供し、売主にとっても取引の煩雑さを回避できます。

この類型に共通する特徴は以下の通りです。

• 敷地面積が100坪超のまとまった規模になることが多い
• 既存建物は築年・構造・用途が異なる複数棟で構成される
• 敷地が複数の用途地域にまたがり、按分計算による基準容積率の算出が必要な場合がある
• 一部賃貸中の建物を含み、全空渡しまでに相応の期間を要するケースがある
• 建物ごとに増築や未登記部分が存在し、現況と登記内容の整合確認が必要

バルク案件は、土地の潜在的な開発ポテンシャルと、そこに至るまでのハードル（複数棟の解体、賃借人の退去、複雑な公法規制の整理）の両面を精緻に評価する必要があります。ボリュームスタディ（建築可能な最大延床面積の検討）には、設計事務所との連携が不可欠です。

都心の高級住宅地に位置する大規模素地は年間の流通数が極めて限定的で、情報の秘匿性も最も高いカテゴリです。

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開発用地における4つの評価軸

1. 実効容積率の見極め

開発用地の価値を最も左右するのは、実際に消化可能な容積率です。指定容積率が高くても、前面道路幅員が狭い場合は道路幅員×法定乗数（住居系4/10、その他6/10）で算出される数値が上限となり、指定容積率を大幅に下回ることがあります。

また、敷地が複数の用途地域にまたがる場合は、各用途地域の面積按分で基準容積率を算出する必要があります。商業系と住居系にまたがる敷地では、許容容積率が想定を大幅に下回るケースも珍しくありません。この実効容積率の差は、建替え後に得られる延床面積＝賃貸可能面積＝収益に直結するため、土地の坪単価評価に大きく影響します。

2. 高度地区・日影規制による建築ボリュームの制約

容積率だけでは建築可能なボリュームは確定しません。高度地区の種別によって建物の高さが制限され、日影規制によって北側への影の落ち方が規制されます。

同じ容積率でも、高度地区の種別によって実現可能な階数とフロアプレートが変わるため、設計段階でのボリュームスタディが不可欠です。特に住居系用途地域では、絶対高さ制限・高度地区・日影規制が重畳的に適用され、指定容積率を建物で使い切れないケースが発生します。

3. 地区計画・条例等の追加規制

都心の主要エリアでは、用途地域に加えて地区計画が定められていることが多く、建築物の用途制限、壁面後退、高さの最高限度などが追加で規定されます。さらに各区の条例（まちづくり条例、ワンルームマンション規制、景観条例等）が重畳的に適用されるため、建築可能な用途と規模は用途地域の情報だけでは判断できません。

4. 接道条件と有効宅地面積

前面道路が公道か私道か、幅員がセットバックを要する水準か、角地加算の適用があるか——これらの接道条件が、建築計画の自由度と金融機関の担保評価に直結します。

2項道路に接する敷地ではセットバック部分が有効宅地面積から除外されるため、公簿面積と実際に建築に使える面積に差異が生じます。登記面積と実測面積の乖離も築年数の古い物件では珍しくなく、確定測量図の有無と地積更正登記の状況確認が欠かせません。

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購入検討に際して

開発用地・更地の未公開物件は、売主のプライバシー保護と取引の秘匿性確保の観点から、一般の不動産検索サイトには掲載されません。物件概要書にも「貴社限りとし、他社への紹介はご遠慮ください」と明記されるのが通例です。

当社では、港区・渋谷区を中心に、暫定利用地から古家付き土地、複数棟バルク案件まで、複数の開発用地を取り扱っております。ご関心のある方は、守秘義務契約（CA）締結後に詳細情報をご開示いたします。